Kebanyakan produk investasi lain banyak dipengaruhi oleh faktor luar. Misalnya harga-harga di bursa saham bisa naik turun dengan cepat bahkan signifikan karena isu atau gossip seputar politik, kebijakan pemerintah, keamanan negara, kondisi ekonomi, atau seperti obligasi yang harganya turun saat angka inflasi dan suku bunga naik. Dibandingkan property yang walaupun juga terpengaruh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat, misalnya harga rumah tentunya tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh tahunan. Keuntungan Investasi di Property. Dengan berinvestasi ke property, Anda mempunyai kesempatan untuk mendapatkan hasil return investasi yang besar. Jika Anda lihat Donald Trump pengusaha property dari Amerika atau Ir. Ciputra dari Indonesia, mereka kaya raya dari bisnis property. Bank juga memiliki property, jika kita perhatikan gedung kantor pusat bertingkat tinggi yang megah, belum lagi puluhan jumlah kantor cabangnya
Banyak cara untuk berinvestasi ke property. Anda bisa memulainya dengan membeli rumah tinggal, ruko, membangun rumah sewaan, bangunan komersial lainnya atau tanah kosong. Dari semua pilihan ini, membeli dan menjual rumah sewaan lebih baik dipilih bagi mereka yang baru akan mulai berinvestasi di property, kemudian sedikit-sedikit menabung dari hasil sewa untuk diinvestasikan kembali. Jika Anda perhatikan banyak orang tertarik untuk membuat rumah sewaan, sebab dengan menjadi induk semang memungkinkan Anda memiliki harta yang bisa Anda kontrol sendiri, kemudian menjualnya nanti. Kabar baiknya Anda tidak memerlukan uang banyak untuk memulai investasi di property.
Penting sekali memahami mengapa property seringkali menjadi pilihan utama orang untuk mengembangkan harta kekayaannya, alasannya bukannya karena property tidak berisiko. Seperti investasi lainnya di property juga mempunyai kendala misalnya para penyewa yang telat membayar sewa rumah, pindah tanpa memberitahu, dan bangunan yang rusak.
Menggunakan Uang Orang lain “ Other People’s Money “ Salah satu hal yang paling menarik dari investasi di property adalah bahwa sistemnya dibuat sedemikian rupa sehingga memungkinkan kita untuk menggunakan uang orang lain untuk membiayai investasi. Ini adalah salah satu konsep terpenting yang membuat property bisa menjadikan kita bisa lebih kaya dibandingkan investasi lainnya.
Pada jenis investasi lain maka besarnya jumlah investasinya sangat ditentukan dari seberapa banyak kita bersedia dan mampu membayarnya dengan tunai. Jadi untuk membeli investasi lain harus membayarnya tunai dengan asumsi menggunakan uang sendiri. Kita ambil saja contohnya investasi di pasar modal. Untuk membeli saham maka harus membayar tunai seluruhnya dari kesuluruhan transaksinya, kecuali melakukan margin trading yang sebenarnya sangat berisiko. Begitu juga investasi di obligasi, reksadana, deposito dan tabungan di bank, bahkan emas dan barang koleksi yang bernilai seni, semuanya mensyaratkan pembayaran tunai seluruhnya.
Investasi di property tidak demikian, bisa saja membayar sebesar uang muka rumahnya sebesar 10% sampai dengan 30% dari harga rumahnya dalam rangka untuk memiliki barangnya kemudian sisanya bisa dibiayai dari pinjaman ke bank. Jangankan bank, bahkan developernya sendiripun mau memberikan keringanan pembayaran cicilan untuk pembayaran uang muka pembelian barangnya.
Kesempatan untuk menggunakan uang orang lain terwujud dalam bentuk pembiayaan ini disebut dengan istilah leverage, atau kemampuan dalam melipatgandakan sesuatu. Contohnya, dihari pertama berhasil mendapatkan kredit rumah dengan pembayaran uang muka sebesar Rp 30 juta, maka dihari itu pula aset tunai langsung bertambah menjadi Rp 100 juta. Dengan menggunakan pembiayaan maka investasi rumah bisa berlipat ganda dengan dua cara. Pertama, semakin banyak uang yang diinvestasikan maka semakin besar uang orang lain atau pembiayaan yang bisa didapatkan, misalnya dengan uang Rp 30 juta, maka kita hanya bisa membeli saham sampai sebesar Rp 30 juta. Namun dengan jumlah uang yang sama jika diinvestasikan ke dalam property, maka kita bisa membeli rumah seharga Rp 100 juta. Dimana membayar uang muka rumah sebasar Rp 30 juta, kemudian bank membiayai sisanya sebesar Rp 70 juta, selanjutnya menjadi pemilik sebuah bangunan seharga Rp 100 juta.
1. Mengapa Bisnis Real Estate Menguntungkan
Menggunakan uang orang lain atau menggunakan pembiayaan merupakan salah satu saja dari kemudahan yang bisa dimanfaatkan dalam berinvestasi ke property. Namun selain itu masih banyak keuntungan investasi di property yang membuatnya sangat menarik di bandingkan investasi lainya.
Arus Kas, “Cash Flow“, Arus kas adalah uang yang diterima secara rutin atas uang yang ditanamkan dalam suatu investasi. misalnya bunga tabungan dan deposito adalah arus kas karena memberikan pendapatan. Dalam property, uang sewa bisa menjadi pemasukan atau arus kas untuk Anda. Semakin banyak bangunan yang bisa disewakan maka semakin besar pula arus kas.
Nilai kepemilikan terhadap rumah tersebut meningkat. Nilai kepemilikan atau hak terhadap investasi property yang dibiayai dari konsep menggunakan uang orang lain tadi akan meningkat, jauh melebihi hutang atau kewajiban. Hak kepemilikan seseorang dalam suatu investasi ini dikenal dengan istilah equity. Contohnya jika pembelian investasi property sebesar Rp 100 juta, yang dibiayai oleh bank Rp 70 juta, sisanya yang Rp 30 juta memakai uang sendiri. Maka hak kepemilikan Anda terhadap investasi senilai Rp 100 juta tadi adalah sebesar Rp 30 juta atau 30%nya. Hak kepemilikan akan bertambah nilainya karena adanya pembayaran cicilan hutang yang mengurangi kewajiban. Selain itu hak kepemilikan juga bertambah karena nilai propertinya naik. Nilai property akan naik disebabkan inflasi yang membuat harga barang dan jasa mengalami kenaikan termasuk property. Akibat inflasi ini bukan cuma nilai propertinya yang naik tetapi juga mempunyai kesempatan untuk menaikkan arus kas atau pendapatan rutin dengan cara menaikkan uang sewa rumah sejalan dengan inflasi tadi. Kenaikan nilai property ini bahkan bisa menaikkan kekuatan meminjam. Bank biasanya dengan senang hati memberikan pinjaman tambahan berdasarkan kenaikan harga agunannya atau propertinya
Kesempatan untuk membangun bangunan yang lebih besar lagi, setelah berhasil melunasi hutangnya, akan mempunyai lebih banyak uang untuk dialokasikan, misalnya untuk membuat property yang sudah ada menjadi lebih besar lagi. Banyak investasi property dimulai dari sebuah bangunan kecil, tetapi karena ada pendapatan dari sewa yang bisa mencover cicilan hutang bulanan, maka membuat propertinya menjadi bangunan lebih besar menjadi sangat mungkin.
Sulitkah Mendapatkan Pinjaman Untuk Investasi Property? Bagian paling sulit dari semua bisnis adalah mendapatkan uang untuk membiayai bisnis tersebut. Orang bahkan masih sangat sulit untuk meminjam kredit usaha dari bank untuk memulai usaha. Bank biasanya hanya mau memberikan pinjaman hanya kepada bisnis yang sudah berjalan 2 tahun. Hal ini tidak berlaku saat mau meminjam uang ke bank untuk membeli rumah. Tidak peduli apakah baru membeli rumah untuk pertama kalinya atau untuk yang kesekian kalinya, kredit rumah bisa diberikan oleh bank untuk pembelian rumah yang ke berapapun. Selain itu dari sisi bank kredit rumah juga dianggap sebagai jenis kredit yang risikonya paling rendah.
Sebab besarnya cicilan kredit rumah disesuaikan dengan penghasilan, dengan demkian bank berasumsi bahwa debiturnya sudah mempunyai penghasilan yang stabil yang bisa digunakan untuk membayar cicilan bulanan. Kemudian dilihat dari segi jaminanya yaitu bangunan itu sendiri, yang kita ketahui terus mengalami kenaikan harga, maka tidak heran kalau jaminannya umumnya bisa mengcover hutangnya.
Langkah – Langkah Memulai Investasi Di Property Walaupun ada kesempatan menggunakan pinjaman untuk membiayai investasi property, bukan berarti menjadi lengah. Investasi di property tetap membutuhkan komitmen penggunaan uang dan waktu. Jadi melakukan riset dan menetapkan rencana sebelum berinvestasi di property sangatlah penting. Karena langkah paling awal dan paling penting begitu memutuskan untuk berinvestasi ke property adalah mempelajari segala sesuatunya tentang property sebanyak yang bisa.
- Terus belajar, ada banyak sumber informasi yang bisa didapat untuk belajar tentang investasi property misalnya dari buku – buku, kursus, seminar, juga internet dan lain-lain. Untuk mengenal bisnis property juga bisa mengambil kerja paruh waktu sebagai broker property. Keuntungannya, selain bisa mempraktekkan apa yang dipelajari dari berbagai sumber informasi tadi, juga bisa mendapatkan komisi penjualan dari property yang dijual. Belum lagi kesempatan untuk membangun jaringan atau network yang tentunya akan sangat bermanfaat untuk membantu bisnis property nanti. Melakukan riset terlebih dahulu akan membuat “awas” terhadap risiko atau problem-problem yang mungkin timbul berkenaan dengan kepemilikan property misalnya bisa terjadi masalah dengan para penyewa, biaya-biaya perawatan bangunan.
- Bekerja samalah dengan agen penjual rumah atau broker property, setelah membekali diri dengan informasi yang memadai tentang bisnis property maka selanjutnya carilah seorang agen penjual rumah atau broker property yang bersedia membantu memahami lebih jauh tentang bisnis property. Carilah agen penjual yang sudah berpengalaman minimal 2 tahun, biasanya mereka sudah jauh lebih menguasai bisnis property. Sebaiknya Anda mencari agen penjual rumah yang bekerja fulltime daripada partime, sebab dikhatirkan mereka tidak bisa memenuhi
- Riset mengenai suku bunga, kenaikan harga property, harga sewa,jika mau menggunakan pembiayaan dari bank maka bandingkanlah suku bunga kredit bank yang satu dengan yang lain dan carilah yang paling kompetitif. Kemudian juga mengenai asumsi kenaikan harga propertinya sehingga bisa menentukan kira-kira berapa harga jualnya suatu saat nanti. Jangan lupa jika ingin mendapatkan pendapatan dari sewa rumah, maka sebelum menentukan harga sewa carilah informasi mengenai harga sewa rumah yang pantas untuk daerah tersebut yang disesuaikan dengan kondisi bangunannya.
Your Action Plan, Setelah berketetapan hati untuk berinvestasi di property, maka selanjutnya tinggal menetapkan tujuan dari investasi property secara spesifik dan terukur. Misalnya ingin mendapatkan uang Rp 100 juta yang ditanamkan dalam investasi property atau pembelian property bisa menjadi Rp 1 M dalam 10 tahun. Setelah menetapkan tujuan barulah bisa menentukan jenis property apa yang cocok untuk mencapai tujuan tersebut, apakah perumahan, bangunan komersial. Hitunglah berapa banyak jumlah uang yang dibutuhkan untuk investasi tersebut, kondisi pasar propertinya, kemudian jumlah uang sewa yang bisa diharapkan, juga berapa banyak bangunan yang bisa dibeli. Dengan melakukan riset seperti dianjurkan diatas, maka bisa memperkirakan berapa banyak uang yang mesti disediakan dan berapa hasil investasi yang bisa diharapkan untuk terus berkembang. Bahkan bisa memperkirakan berapa lama property tersebut harus ditahan sebelum menjualnya. Dengan membuat tujuan keuangannya akan memberikan pedoman untuk memulai bisnis baru, mengambil tindakan tindakan yang perlu, melakukan antisipasi risiko, kemudian melakukan investasinya.
Properti menjadi segmen bisnis yang tidak pernah sepi, karena ia menjadi bagian kebutuhan pokok manusia. Transaksi properti telah terjadi sejak ribuan tahun lalu dan akan berjalan seiring masa kehidupan manusia. Sementara teknologi internet menjadi media baru dalam kehidupan yang menembus semua segi kehidupan
2.Undang - Undang Penanaman Modal Tak Jamin Dongkrak Bisnis Properti
Perpanjangan hak guna bangunan (HGB), hak pakai, dan hak guna usaha (HGU) seperti tercantum pada Undang-Undang Penanaman Modal bisa memberi angin segar bagi bisnis properti apabila disertai konsekuensi dalam implementasi, transparansi, dan penyederhanaan birokrasi.
Masalah mendasar di Indonesia dari dulu adalah kelemahan implementasi dan tidak ada transparansi. Sehingga orang asing enggan berinvestasi di Indonesia, termasuk diantaranya membeli properti di Indonesia.
Untuk itu perlu peraturan lebih detail yang mengatur tata cara dan sebagainya yang dapat dituangkan dalam peraturan pemerintah dan sejenisnya. "Yang lebih penting lagi, mempermudah prosedur dan persyaratan pembelian properti bagi orang asing.
Perpanjangan masa Hak Pakai, HGU, dan HGB itu lebih maju ketimbang ketentuan sebelumnya. Tetapi tetap menyisakan masalah karena perubahan itu tidak sejalan dengan Undang-Undang Pokok Agraria.
Bagi investor pengguna fasilitas penanaman modal asing, tentu hanya akan dinikmati oleh investor modal besar. Sementara kalangan individual tidak akan mendapat fasilitas sama. Padahal, potensi pembeli properti adalah dari kalangan individual yang juga berpotensi menanamkan modal di Indonesia meskipun dalam skala kecil.
Pembelian properti di Indonesia juga masih dibatasi satu rumah per orang. Lagipula masih ada ketentuan, properti boleh menjadi hak milik orang asing, tetapi status tanahnya hanya diijinkan hak pakai dalam batas waktu tertentu. Bila habis masa berlakunya boleh diperpanjang sesuai ketentuan berlaku. Ini sering menimbulkan persoalan.
Singapura dapat meraih devisa besar dari penjualan properti kepada orang asing karena adanya kepastian hukum dan berbagai kemudahan persyaratan pembelian rumah. "Prosesnya pun tidak berbelit-belit. Anda beli untuk disewakan lagi kepada orang lain juga sudah dikategorikan untuk keperluan berusaha, dan dibolehkan. Di Negeri Singa itu, ada dua pilihan, hak pakai selama 99 tahun dan hak milik.
3. Larangan Pengalihan Properti Bersubsidi
Kementerian Negara Perumahan Rakyat segera memberlakukan kebijakan larangan pengalihan atau pemindahan tanganan kepemilikan rusunami 20 lantai dan RSh bersubsidi di pasar untuk mencegah terjadi penyelewengan kelompok sasaran. Untuk mencegah terjadi salah sasaran dalam distribusi dana subsidi yang diberikan dalam pengembangan perumahan rakyat maka larangan pengalihan ini paling tepat.
Subsidi perumahan hanya diperuntukkan bagi rakyat ekonomi bawah sehingga perlu dijaga agar memang mereka yang menerimanya. kalau terjadi pengalihan aset, akan dikenakan klausul sanksi berupa pencabutan dana subsidinya sehingga bagi konsumen itu diperlukan aturan transaksi komersial. Dalam hal ini, lanjutnya, sejumlah harga yang telah dibayar dalam aturan hunian bersubsidi dan kebijakan insentif dihapus sehingga berlaku kewajiban transaksi komersial.
4. Kredit Macet Properti Bisa Hancurkan Sistem Keuangan
Saat ini terlalu rumit untuk menganalisis bisnis properti karena
pergeseran dan perubahan pada struktur pasar properti terjadi begitu
cepat seiring dengan perkembangan dan dinamika ekonomi masyarakat. Para pelaku bisnis properti, niscaya sudah mengenal betul hubungan antara ekonomi makro dengan bisnis properti.
Dalam percaturan ekonomi makro, bisnis properti ibarat gerbong kereta api,
sedangkan lokomotif adalah industri dan perdagangan. Sebagai gerbong, bisnis properti tidak bisa berjalan lebih cepat atau mendahului lokomotif. Sebab jika industri dan perdagangan tumbuh 12 persen, sedangkan properti tumbuh jauh di atas angka tersebut, akan terjadi kelebihan pasokan (over supply) yang dapat merugikan pengembang.
Barrier of entry bisnis properti rapuh, sehingga setiap orang dapat leluasa
terjun ke bisnis ini. Karena itu tidak mengherankan bila pertumbuhan
perusahaan pengembang dalam sepuluh tahun terakhir sangat pesat. Tahun 1972, jumlah pengembang masih 33 pengusaha, namun seiring dengan perkembangan pembangunan perumahan nasional, jumlah pengembang kini mencapai 2.411 pengusaha. Pada saat bisnis properti sedang lesu seperti sekarang, seleksi alamiah terhadap pengembang akan terjadi.
Untuk itu para pelaku bisnis properti seharusnya juga bisa mengenal siklus
"pasang dan surut", Ciputra siklus dalam bisnis properti biasanya terjadi dan berulang setiap 5-10 tahun sekali. Sebab itu, para pengembang harus bisa memperhitungkan dengan tepat berapa besarnya pasokan properti agar seluruh produknya dapat diserap pasar.
Dalam menghadapi siklus properti, pengembang yang pandai pasti akan selalu bergerak seperti seorang peselancar profesional, yang dapat memperhitungkan dengan tepat kapan gelombang datang dan bagaimana cara menghindari arus gelombang supaya tidak tergulung. Sebaliknya jika pengembangnya pandir dan tidak cekatan menghadapi gelombang bisnis properti, dipastikan akan cepat mati tergulung.
Secara historis, bisnis properti terutama industri perumahan selalu diwarnai
oleh gerakan mengayun ke atas dan ke bawah secara berulang-ulang. Ayunan yang berulang-ulang ini, disebut sebagai sebuah siklus. Umumnya, siklus ini dapat dihubungkan dengan sebuah gelombang (fluktuasi) dalam gerakan keseluruhan kegiatan ekonomi yang disebut siklus perekonomian.
Di Indonesia, ekspansi dalam siklus perekonomian selalu didahului oleh
ekspansi bisnis perumahan. Keadaan semacam ini terjadi masing-masing tahun 1981 sampai 1983, kemudian tahun 1987 sampai 1989, dan tahun 1993 sampai 1995. Penjualan rumah tertinggi masing-masing terjadi tahun 1983 sebanyak 141.700 unit, tahun 1989 sebanyak 168.000 unit dan tahun 1995 sebanyak 192.000 unit.
Data hasil penjualan rumah tersebut merupakan pencerminan dari keadaan makro ekonomi Indonesia saat itu. Ekspansi perumahan yang terjadi tahun 1987 dimulai dengan kecenderungan menurunnya suku bunga perbankan dari 22,5 persen di tahun 1984, menjadi 20,4 persen pada tahun 1987.
Rendahnya suku bunga ini, mendorong kenaikan investasi di berbagai sektor,
termasuk bisnis properti yang tercermin dalam kenaikan Produk Domestik Bruto (PDB). Tahun 1987, besarnya PDB 4,8 persen, setahun kemudian meningkat 5,7 persen, tahun 1989 naik lagi menjadi 7,4 persen dan tahun 1990 dengan angka 7,5 persen.
Dalam waktu yang sama, peningkatan PDB juga diikuti oleh peningkatan
penjualan rumah. Dalam mekanisme ekonomi, jika permintaan tidak bisa
diimbangi suplai yang memadai dapat mendongkrak laju inflasi. Hal yang sama terjadi waktu itu, sehingga pemerintah segera menaikkan suku bunga bank. Bila pada tahun 1987, suku bunga perbankan 20,4 persen, maka pada tahun 1988 naik menjadi 21,5 persen dan tahun 1989 meningkat menjadi 22,2 persen.
Selama 25 tahun terakhir, siklus perumahan di Indonesia
memiliki hubungan teratur dengan siklus perekonomian. Berdasarkan pengamatan konjungtur, bisnis perumahan mencapai puncak sebelum agregat perekonomian mencapai puncak, paling tidak enam bulan atau setahun sebelumnya seperti tahun 1990 dan tahun 1995. Demikian pula sebaliknya, resesi perekonomian selalu didahului oleh melemahnya bisnis perumahan seperti pada tahun 1992 dan tahun 1997.
Pengalaman di negara lain menunjukkan, terpuruknya keuangan suatu negara biasanya diawali dengan bangkrutnya bisnis properti. Sedangkan bangkrutnya bisnis properti, biasanya ditandai dengan meningkatnya kredit bermasalah dan kredit macet. Pertumbuhan kredit perbankan nasional tahun 1996 sekitar 16 persen, sedangkan laju pertumbuhan kredit di subsektor properti mencapai 52,9 persen (1994), 29,10 persen (1995), dan naik lagi menjadi 37,40 persen pada tahun 1996.
Dalam tiga tahun terakhir ini, kredit yang disalurkan ke subsektor properti
sebesar Rp 37,08 trilyun, masing-masing Rp 11,49 trilyun pada tahun 1994, Rp 9,66 trilyun (1995) dan Rp 16,02 trilyun di tahun 1996. Akibat situasi itu,
sebagian besar pengembang cenderung melakukan langkah gali lubang tutup
lubang untuk mengatasi kesulitan arus dananya (cash flow).